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作者：黄莹 华宇 这是陈骋来到北京20年后，第一次萌生后悔情绪。 两年前，她卖掉两套房子，贷款300万元，一家五口人租住在外，购入了北京泰禾二期的叠拼别墅。按照规划，房子今年4月竣工，明年6月交付。 但到目前为止，陈骋家的房子，还只是一个大坑。 她和丈夫用20年奋斗换来的一套房钱，很可能彻底打了水漂。 01 美好的幻想 20年前，陈骋通过人才引进政策，和老公一起来到北京，从事金融工作。 来北京没多久，她跟丈夫开始琢磨买房的事。那时候房价不像现在这样高不可攀，两人省吃俭用，最终花了100万元在南五环外买了两套房。一套90平方米的，他们夫妻和孩子住；另一套50平方米的，给公婆住。 日子顺风顺水。两人渐渐做到了中层，儿子也考上了大学。唯一令陈骋有些苦恼的，就是随着公婆年龄变大，身体的问题也开始变多，她更希望一家人能住在一起，好相互照应。 所以，当2018年末，泰禾北京院子二期叠拼别墅限竞房推出的时候，陈骋一下找到了目标。 叠拼别墅是一种由多层复式住宅上下叠加在一起的别墅类型。 陈骋看上的这套叠拼，一层88平方米，地下有两层，地下一层可以住人，地下二层是一个置物空间，共100平方米左右，价格也相对地上便宜得多。另外，还附带一个20平米左右的小院子。房间足够大，正好可以住下一家三代人，小院子更是满足了陈骋种花种草的愿望。 相对于独栋、连排别墅来说，叠拼要更便宜。另外，泰禾北京院子二期是限价的政策房（政府为防止开发商炒地、推高房价，而推出的限定房屋上市价格的项目），价格相对周边别墅的价位更低。 花1200万元就能在北京的中央别墅区买一套带院子的叠拼别墅，陈骋觉得，机不可失。 ▲泰禾北京院子一期 这些林林总总的原因加在一起，对那些有买房想法的人来说诱惑力巨大。更何况，泰禾的样板房看上去十分漂亮。 “我也跑过其他楼盘，要么是洋房，要么干脆没有样板房。而泰禾的样板房是合院，就是那种带院子的房子。”同样买了泰禾房子的曾筝回忆道。 曾筝本身就在房地产行业工作，平时会接触到很多开发商，也见过数不清的样板间。但一到泰禾的样板间，她还是沦陷了。站在样板房里，她甚至能想象到两个孩子追逐嬉戏的场景。 汪晏买的这套泰禾房子，是父母的养老房。除了看重医疗、养老等配套设施，苛刻的买房条件，也让从事金融工作的她更放心。 据她回忆，当时项目方提出的买房付款条件极为苛刻，看中了必须立马交定金，买家要在一个月之内付完首付。 在汪晏看来，条件苛刻意味着房款建设资金充足，能保证工程不会烂尾。她当时理所当然地认为，房地产项目一定会有资金监管，而他们的购房款也一定进入了银行指定的监管账户里，泰禾轻易动不了这笔钱。 事实上，那时候已经流出一些关于泰禾的传闻——消费者用来买房的钱，被泰禾装进了自己的口袋，泰禾杭州院子已经在维权；公司旗下有很多影子公司专门用来洗钱。不过，这些终究没有实锤。 出于职业习惯，曾筝还特意要求项目公司给她出示项目开发的五证，确保五证齐全。汪晏则私下托人找了当时泰禾的一个高管，对方表示“房子已经出地面了嘛”。这让她们彻底放了心。 最终，曾筝把自己的以及公婆家唯一的房子卖掉了，凑足首付。陈骋则卖掉了家里的两套房，又贷了300万款，拿下了这套房子。 卖房后，陈骋一家三代人只能租房住，挤不说，房租一个月就一万多元。这让她对房子的建设进度特别焦心，一有空就会去施工现场看，盼望项目早日完工，一家人能早点住进去。曾筝的情况类似。汪晏远在老家的父母，会不时询问房屋建设的进度。 尽管人还没住到房子里去，但一幅满怀憧憬的生活画卷已经徐徐展开。 北漂若能在北京买套还不错的小别墅，这人生就像披上了一件华丽的袍子，令人艳羡。 然而，谁也没想到，这袍子里面，爬满了虱子。 02 钱去哪儿了？ “北京院子二期的塔吊好像不转了。”今年4月初，当住在顺义的邻居在群里发这条信息的时候，陈骋是根本不愿意相信的。 前一秒钟还在幻想住进新房，后一秒居然听说房子可能要出问题，陈骋无法承受自己倾注心血买的房子出一点纰漏。 由于疫情以及家人生病的原因，陈骋已经很久没有去过工地。 因为泰禾每周都会给业主们发送附带照片的房屋建设进展周报，回家之后，陈骋仔细比对了2019年年末和现在的变化，发现自家区域的照片已经很久没有变过。 觉得不放心，陈骋便拉着老公去孙河泰禾的地界看施工进程，果然，已是停工状态。因为尚在疫情期间，北京又是重点防控区域，虽然很担心，但陈骋还安慰自己，或许是疫情的原因，工人还没回来。 等到5月份，很多工地都已经恢复施工，陈骋和老公又去看了一次，这回他们是彻底傻了眼。偌大的工地上，只有两个塔吊孤零零地在运转，而且是在建设泰禾自持的部分，而不是他们的叠拼区域。 陈骋特意看了自家区域的施工进度。按照泰禾给的规划，房子应该今年4月竣工，2021年6月交付。但现实是，陈骋幻想的大房子，才仅仅挖了一个坑。 ▲图片由受访者现场拍摄 这让陈骋又是担心，又是害怕。随着更多的业主去现场查看情况，很快，陈骋的这种情绪就席卷了整个业主群。 回想起整件事情，曾筝发现早有端倪，她非常恼火自己心太大。 原本，买房子只要交了首付款，就需要和开发商进行网签，相当于锁定房源。但是在泰禾北京院子，曾筝交了首付款之后，却迟迟没有网签。曾筝手上只有几张收据和刷卡小票。 之后，网签这件事就一直在被推后，从3、4月，推到5、6月，再到10月。 刚开始泰禾往后拖的时候，曾筝问过原因，泰禾那边回复说，小叠拼先签，大叠拼后签。曾筝家买的是大叠拼，心想那就等等吧。拖的时间久了，曾筝再去询问，泰禾又说，北京市卡着豪宅的网签。 作为行业人士，曾筝知道这些都是可能在北京买房过程中出现的问题，所以她当时也没太在意。 今年3月，泰禾还曾给业主寄过一次延期函，“连公章都没盖，但是因为是疫情嘛，就嘲笑了一番，没当回事儿”。 事到如今，曾筝才意识到，这些都是泰禾的谎话，而自己已经在这个圈套里越陷越深。 而后经过和项目公司三轮的漫长谈判，多次到房管局申请，业主们逐渐搞清楚了事情的真相： 泰禾是因为挪用了监管账户的钱，才导致网签停止的。原本监管账户资金需要10亿以上（不含合院）的余额，但现在只剩下2.27亿元。 根据朝阳房管局反馈的信息，泰禾监管账户的资金缺口很大，已网签业主的缺口就超过5亿元，因为缺口太大引起了系统警告，所以才停止办理网签。若加上未网签业主，监管账户资金缺口或超过10亿元。泰禾需要补齐资金缺口，才能继续进行网签。 得知这个消息后，有些业主回去特意查看当时转账跟刷POS机的小票，发现当时付款的账户除了监管银行的账户外，还有很多其他账户。仔细一查，它们有的是项目公司的母公司，还有的是关联公司。 和这些业主有同样问题的不在少数。这时候，大家才意识到，从一开始，自己的首付款，就有一部分没有打入监管账户，而是流向了其他账户。这是否意味着，该项目从开盘时，就注定了难以完工的命运？ 那么，钱去哪里了呢？ 从业主得到的支取记录来看，2018-2019年，泰禾先后挪用70亿元购房款，用于偿还集团各种债务。 在这些被挪用的资金中，有10多亿元被直接转入中国华融资产管理股份有限公司旗下的芜湖融普明投资中心的账户，转出账户为北京泰禾锦绣置业有限公司在大连银行北京分行开立的账户。 实际上，中国华融是泰禾的债权方。当年泰禾拿下北京院子项目之后，便以40亿元的价格，将土地抵押给中国华融旗下子公司华融融德资产管理有限公司。 对于这样的结果，汪晏非常不理解。因为不管是监管银行——大连银行，还是朝阳区房管局，都没有发挥监管作用。监管账户上的钱被泰禾一笔一笔地支走，但并没有任何机构进行阻止或者警示。 另一边，曾筝私下到工地了解情况，发现现在项目上的人手严重不足，因为泰禾不给工程公司结款，农民工的工资还在被拖欠着，每天都有十多个工人离开。不仅仅是人员短缺，现在工地上钢筋等一切建筑材料都不够用。 ▲图片由受访者现场拍摄 曾筝还了解到，泰禾拖欠的工程款高达数亿元，这里不久将停工走人，泰禾北京院子二期的烂尾几乎成了定局。 大家这才意识到泰禾问题的严重性。 事实上，最近一年，泰禾一直麻烦不断。泰禾集团以及董事长黄其森，因为债务问题多次被列入失信人名单，债务违约更是成为了泰禾的家常便饭。泰禾上海大城小院、杭州大城小院的交付日期，也是被一拖再拖，业主维权不断。 这背后反映的问题，是泰禾资金的严重短缺。 根据8月30日泰禾公布的半年报，泰禾账上现金只有43.05亿元，其中还有10.85亿为受限资金（保证金、司法冻结等）。截至报告披露日，泰禾已到期未归还借款金额为349亿元，尚未支付的利息为43.32亿元。其净负债率达287.28%，高居行业首位。 泰禾北京院子二期共有520户，涉及居民逾2000人。面对这样的局面，业主们的疑惑、害怕、恐慌，很快变成了愤怒。 03 无力的反抗 从发现泰禾出问题到现在不过三个月，陈骋的头发已白了一半。 随着事情真相慢慢浮出水面（电视剧），业主们对泰禾彻底失去信任。大家开始意识到，这件事情必须找到更加有力的第三方来解决。为此，业主们跑过房管局、住建委、市政府，给市长写过信，还去国务院的小程序留过言。 在给市长的信里，业主们提出了几点诉求，包括成立由政府监管的专用资金监管账户，拿出按揭款的一半作为建设保证金等。目的只有一个，帮助泰禾集团尽快复工，实现今年封顶的工作。 最终，他们的努力起了效果。 6月5日，朝阳区房管局、债权人华融融德、监管银行大连银行、施工单位中铁公司及开发商泰禾等，召开了一场五方会议，并形成《关于泰禾丽景家园（即泰禾北京院子二期的备案名）项目恢复网签工作会会议纪要》。 会议纪要写明：“恢复北京院子二期网签资格”，“购房人将剩余购房款或贷款全部存入监管账户”，“监管账户内的资金专项用于叠拼产品的施工建设，不得用于其他工程建设”。 7月份，泰禾北京院子二期开始恢复了网签。房管局向众多业主保证，监管账户的钱将专项用于叠拼产品的建设。 为了加快给没钱的项目供血，在泰禾的推动下，大约180户业主们开始做按揭贷款，陈骋也在这一队伍之中。尽管身在银行的她知道，在房子封顶之前就开始按揭贷款并不合理，但为了不耽误集体的进度，她还是办了。 ▲图片由受访者现场拍摄 事情从这里开始似乎出现转机。 办完贷款，陈骋睡了一觉。房子出问题之后，她从来没有睡得那么踏实。她以为，这一切的不靠谱会就此结束。 其实到了这个时候，泰禾债务违约的事件一个一个被暴露出来，业主们已经不指望把之前挪用的钱补回来，仅仅是希望目前账上的钱能够支付项目建设的款项。 因为按照业主们的估算，如果不算上园林绿化等工程，后期主体结构需要建设资金7.22亿元，而业主们的按揭回款8.2亿元，刚好可以覆盖将项目建成的所有费用。如果随后的按揭尾款能及时打到监管账户上，泰禾北京院子二期就还有救。 但谁也没想到，在业主眼皮子底下，泰禾又把钱划走了。 7月初网签恢复，7月底等业主们再去房管所查账的时候，他们发现泰禾又支出了一笔2560万元的款项，其中960万给了工程。另外，监管账户中有1600万被法院划扣给了泰禾的债权方——芜湖融普明投资中心。 有业主表示，因为泰禾欠款，中国华融掌握着泰禾项目公司的公章，工程公司结款都很难。 业主们很不理解，为什么自己一个买房行为，居然比投资的风险还要大。这似乎成了压倒他们的最后一根稻草。 之后，业主先去找了涉及扣款链条上的所有部门。但房管局表示“不知情”，认为“资金监管是监管银行的事，划款是法院的事”；监管银行表示，钱是法院划走的；泰禾则称，钱是华融划走的；法院则表示，是按照泰禾跟华融之间的协议，同时取得建委等相关部门的同意之下，才划款的。 业主们像个皮球一样被踢过来踢过去，总之，就是他们的尾款在各种“合规”的手续中，又被划走了。 汪晏感到极度心寒：“如果网签没恢复，很多业主可以不去贷款，把钱放到账户里，也就不会损失剩下1600万的尾款。但结果却是，又被骗了，骗走了更多的钱。” 业主们不是没有考虑过走诉讼程序，但有从事法律工作的业主否定了这个想法，因为一旦采取诉讼程序，泰禾走向破产，并不一定有足够的钱还给业主。另外，诉讼时间消耗太久，大家都是着急用房的人，没有人能等得起。 目前，北京院子二期工程进度完成率不到年度目标的20%，项目北区自2019年国庆后至今几乎无进展，大部分楼座未出地面。错过黄金施工期，很快又到北方的冬天。 没有人该知道下一步该怎么走。 作为两个孩子的妈妈，曾筝计划和泰禾死磕到底。陈骋则对自己当初来北京的决定，产生了严重的自我怀疑：“如果当初我没有来北京，还在东北，我现在的生活会不会好过一点？” （应受访者要求，文中陈骋、曾筝、汪晏为化名） 相关新闻 惊呆!76家房企年内有2.5万亿债要还 谁最先"引爆" 根据南都大数据研究院调研房企的负债情况，我国76家房企一年内到期的有息负债超过2.5万亿，约占有息负债总额的35%。按照7%的的平均融资成本来计算，每年要还的利息超1700亿。 看到这个消息，复利姐简直惊呆了： 一年内房企的利息超过2.5万亿，那么有没有人算过，全国的房奴的利息多少？ 在去杠杆、房住不炒的基调下，超八成房企短债在增加，如遇销售回款不及时，恰逢还债高峰期，资金短缺的压力显而易见。 喝完秋天第一杯奶茶，寒冬也不远了，怎样混才能“活下去”呢？ 有网友说，再来一波涨价去库存就行。 也有的说，“房企迎偿债高峰，超万亿债务会压垮谁？就不买房，让它（债务）炸！” 对此，你怎么看？ 回归正题，谁的短债压力最大？ 短债TOP10出炉，总计超1.2万亿 一年内到期有息负债超过1000亿元的有4家，恒大、融创、绿地、碧桂园分别高达3957亿、1406亿、1214亿、1058亿。一年内到期有息负债超过500亿-1000亿元的有6家，分别为万科、华夏、富力、泰禾、招商、保利。 30家短债在100亿-300亿，占比最多 超六成房企的短期债务规模聚焦在100亿-500亿元的范围。其中，一年内到期有息负债超过300亿-500亿元的有16家，代表房企有奥园、金地、华润、雅居乐、世茂、中海等。 一年内到期有息负债超过100亿-300亿的房企有30家，代表房企有旭辉、时代、中南、远洋、龙湖等。此外，还有20家房企的短债规模不超过100亿元，如力高、中交、城建、绿地香港、建发等。 看到这里，也许有吃瓜群众会问：怎么看不到万达？ 淡出视野的老王把万达地产卖了后一系列操作已经成功上岸，虽然财富排名落后了，但是银行利息没有那么恐怖了。 债务说白了就是泡沫，再直接点就是稀释财富。 只要银行无限量给我贷款，我就可以无限量花钱，我有没有创造财富不重要，反正我可以不停的借，因为我（房企）的无限量借款社会所有物价都要上涨，但是你挣钱的速度远远赶不上我借钱的速度，你就会越来越穷。 这下，够直白简单了，还看不懂就算了。 美国次贷危机那部电影，华尔街金钱永不眠就有类似，其中一家投行股债务危机，然后美联储召集所有大咖一起商量如何收场，最近我国房地产大咖也被召集入京降低债务危机，所以除非国家出手，不然也是泡沫破裂，破裂最终结果是全社会一起扛… 救也不是，不救也不是，烫手山芋。 那么，在万亿债务压力下，不知道哪家房企会率先“引爆”这个定时炸弹，又会使出怎样的招数努力活着呢？ 这个周末，恒大为“减负”放的几个大招刷屏了，分别是恒大物业上市获批；恒大汽车拟登陆科创板，其他房企又会出啥招数，我们拭目以待。 下面说说第二个与楼市有关的消息。 有个别银行停贷？买房者慌了…… 据证券日报报道，记者走访了多家银行网点发现，北上广深等一线城市目前房贷利率处于暂时稳定状态，而二三线城市则呈现房价收紧趋势，不仅房贷利率较高，而且上调了二套房贷款首付比例。 甚至，部分银行由于额度不足，减缓了放款速度，个别银行甚至停掉了房贷业务。 回想起3年前楼市调控最严之时，也曾传出过“停贷”的消息，一时间停贷成为大家关注的焦点，甚至引发了一定程度的恐慌。 别慌，其实，部分银行之所以停贷，在于人行限额的政策，致使一些银行没有额度放款。等到明年初，银行有额度就相对宽松啦！ 熟悉银行贷款的朋友应该知道，一般银行会按照4：3：2：1的比例给四个季度分配额度。4成额度会在第一季度就用掉，年初银行额度最宽裕，而第四季度往往只有1成额度，这也是申请房贷最困难的时段。 LPR已经连续五个月“按兵不动”了，回顾近3个月以来多个城市的调控政策，贷款基本都在收紧。复利姐也认为，利率最宽松的时候已经过去。 往往到了金九银十，开发商都有加速去库存回笼资金的需要。降价促销的时刻到了，这也是刚需捡漏的黄金时候。 所以，准备好子弹了吗？！ |
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