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继国内投资客“美国抄底买房”后，不少人又将投资眼光转向了澳大利亚。近年来，由于经济增长强劲、政治局势稳定和得天独厚的生活环境，澳大利亚房地产市场也如同它的人均GDP增长速度一样，呈现出一片繁荣景象。最近，记者专访了在澳洲生活了2年的资深老移民Brad，详解澳洲房产投资的最新进展。 选址篇 澳洲房价年均上涨10% 最新的统计和分析表明，过往40年里，澳大利亚房价基本呈上升趋势，平均每年升值10%，房价平均每7年翻一倍，这样的高投资回报吸引着越来越多的投资客。 此外，Brad认为，澳大利亚不仅有着稳定的政治、经济和市场环境，而且经济持续增长、人口数量不断增加，使得房源供不应求，这些都是促使澳大利亚房价逐年上升的有利条件。“这些条件都是使得澳大利亚房价能够长期稳定升值的根本保证，也是国内投资客纷纷进驻澳大利亚楼市的重要原因。” 在政策上，澳大利亚房产也有许多优势。Brad说：“澳大利亚房屋租金回报率相比其他国家要稳定得多，扣除利息后每年物业投资回报有8%至12%。这些都是其他海外房产不能比及的。” 做长期投资可选布里斯班 据Brad介绍，在今年年初，昆士兰州经历过一次洪水后，其政府在较长一段时间里不会去规划开发新的土地，这无疑会加剧昆士兰州乃至澳大利亚的土地房屋短缺率，将会在很长一段时间里，使得昆士兰州的房产价格不断得到提升。 此外，为了降低下一次洪水带来的损失，昆士兰州政府和布里斯班市政府也在努力地做工作，力图说服住在洼地的人把土地卖给政府，迁往地势高处居住。“这也加剧了昆士兰州的土地供不应求的局面，势必成为当地未来房价上涨的一个重要因素。”Brad解释说。 据Brad介绍说，昆士兰州省府布里斯班是澳大利亚的第三大城市，虽然目前的房产发展较墨尔本和悉尼稍稍逊色，但从长远来看，该地区的房产升值潜力相当巨大。 布里斯班有着得天独厚的地理环境，那里不仅有着丰富的矿产资源和发达的羊毛畜牧业，且其是紧靠黄金海岸的旅游胜地。“现在有越来越多的澳大利亚年轻人 更愿意将今后的居住地选择在布里斯班，相信在那里会产生更多的商机。”Brad告诉本报记者。 做稳定投资首推墨尔本 目前，到澳大利亚投资房产的中国人选择最多的就是悉尼、墨尔本这些大城市，但在Brad眼中，墨尔本更适合初次海外投资的客户。 据Brad介绍说，首先，墨尔本具有得天独厚的生活环境，冬天不是很冷，夏天也很少酷热，是被评为世界上最适宜居住的城市之一。其次，房屋租金的回报率相当稳定。澳大利亚物业租金的收益率很高，达到7%左右。墨尔本一套50平米的一房公寓可以租到600澳元一周，租房对象大多以留学生为主，租金回报率基本维持在7%-9%，离市中心稍远一些的别墅租金回报率也在5%左右。 最后，墨尔本的生活安全稳定，这样无论在这里买房是自住还是投资，都是一种不错的选择。 秘笈篇 是否选择在澳大利亚买房，投资者还需做足功课，切勿做盲目投资。在这里，Brad还传授了他自己在买房过程中的一些“独门绝招”，助你划算购房、巧妙避税。 巧用汇率购买期房 在海外买房，最重要的是时刻关注利率。据Brad介绍，按照现在人民币与澳元汇率接近6.4的情况来看，建议买家购买期房。 “现在澳元汇率还相对较高，在未来几年里预计还会下跌。”Brad介绍说，如果现在购买现房首付人民币的汇率就很高，但是如果购买期房，可以只先付定金，这样既能将房屋价格锁定，又能关注汇率走势变化，待房屋真正交割时选择合适的汇率时机付款。 此外，首次在澳大利亚购房的投资者，可以先在市中心买一套小公寓做试水性的投资，一室房30万澳元左右，约合人民币192万元。 贷款买房只需付10%房款 “如果想在澳大利亚贷款购买期房，那优惠力度可就大得有点吓人了。”Brad说。一般在国内购买期房，在签约的同时最少支付30%的房款。而在澳大利亚买家自签订合约之后，只需支付10%房款作为首期订金，并且不是直接支付给售楼的业主，而是汇入买家律师或物业代理商受监管的信托银行账户内，期间还可获取相应的利息。 此外，澳大利亚当地与投资相关的法律政策非常有利于房地产投资。澳大利亚没有遗产税，房产传承给下一代，其价值不会损失。 Brad还补充说，澳大利亚养房成本很低，除物业管理费以外，不存在其他国家所含有的物业税、增值税、门牌税等“苛捐杂税”。 购房满一年所得税可减半 根据澳大利亚的相关规定，外国人在澳大利亚只能购买一手房，这也就意味着投资者在当地购房后，若要出手转让就只能转卖给本地人，而且出售房产还需要征收最高为45%的所得税。 “不过，海外投资者在澳洲投资房地产只要满一年，就可在此后缴纳房产增值税时只按增值部分的一半缴纳累进税。”Brad补充说。 Brad举例说，客户买进一套房产时是35万澳元，数年后卖出，扣除交易成本后得到纯利润30万澳元。客户只需缴纳15万澳元的房产增值税，税金额约为6万澳元。 |
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