多伦多后巷屋日趋流行成本不菲最高70万元

加拿大现在有越来越多的业主在自家后院建造第二套房屋。这些建筑有很多名字，取决于它们所在的城市:如祖母公寓（granny flat）、后巷屋（laneway home）、后院套房（backyard suite）或附属住宅单元。

多伦多市早在2018年夏天就通过了规例，允许建造后巷屋。在埃德蒙顿，它们被称为花园房（garden suites），2017年通过了类似的规例。

据《环球邮报》记者Andrea Yu报道，多伦多居民Chauncey Birch对城市的智能密集化和现有土地的再利用感兴趣。他于2018年11月在多伦多Cabbagetown附近寻找一套待装修屋，准备购买、翻新，然后出租出去。

他偶然发现一套旧的四卧三卫复式屋，坐落在63米深的地块上。在与负责监督装修的建筑师交谈后，他意识到自己可以在这里建一套后巷屋。

他说：“在考察了物业的大小、它与巷道的位置以及在该空间中设置后巷屋的可能性后，建筑师告诉我们已经满足了初步参数。”

他选择建造一个三卧三卫的房子，带一个地下室和一个车库，希望吸引一个家庭成为租户。

Birch说：“本质上，就是在现有物业上加建一个小房子。”

Travis Fong是YEGarden Suites的联合创始人，这是一家非营利组织，帮助埃德蒙顿的房主建造后院套房。Fong负责举办研讨会和网络研讨会，并提供咨询。

他说，自2017年该组织成立以来，人们的兴趣稳步上升。2019年，埃德蒙顿市颁发了70个花园套房许可证。这一数字在2020年增加到92人，2021年增加到124人。

Fong解释说：“在已建成的套房中，有一半左右是打算出租的。”另一半是为年迈的父母建造的，或者是想离孩子近一些。我们遇到过很多有身体或精神残疾的孩子的家庭。他们可以独立，但确实需要额外的支持。”

成本不菲 融资难

Fong说，对于那些打算建花园套房的人来说，建造过程和新建筑的融资是常见的障碍。

“这可能是一个相当昂贵的开发项目，”估计埃德蒙顿的建设成本在20万元到40万元之间。在卡尔加里，这个价格可以达到60万元或更高。

在多伦多，后巷屋的起价约为40万元，最高可达70万元，这是Birch建造那套三层后巷屋的费用。

为了建后巷屋，Birch从一家私人贷款机构的贷款增加了20%，贷款用于完成主屋的翻修和后巷屋建设。他现在以每月5500元的价格出租了后巷屋，但严格意义上并不是为了这笔收入。

Birch相信，一旦他准备好出售这处房产，会看到更大的收益。“也许在出售的时候，投资回报可能会大得多，让你可以更积极地攀登房地产阶梯。”

Linda Hayes是埃德蒙顿和Belize的一名特许会计师，2017年她在一处投资物业上建造了她的第一个花园房。此后，她在该市建造了5间。

Hayes的所有花园套房都是全新住宅项目的一部分，所以她能够获得常规抵押贷款。她说：“你也可以用你目前房子通过HELOC来支付，”她指的是房屋净值信贷额度。

对于那些购买房屋建造后巷屋套房的人来说，另一种选择是获得“购买加改善”抵押贷款。

值得注意的是，如果建后院套房，增加一个花园套房会增加你的房产价值，因此会增加你的税收。不过，地税和其他一些成本可以抵消租金收入，申请税收减免。

Hayes解释说：“对于出租房产，你可以扣除与出租套房相关的费用。额外的地税、水电费、HELOC的利息、广告和维修等项目都是扣除的例子。”

2023年新的联邦税收抵免也为花园住宅建筑的部分家庭成员提供了减免。多代住宅装修税收抵免提供15%的可退还税收抵免，支持有私人入口、厨房和浴室的第二套单位的装修费用，最高可达5万元。Hayes说：“要符合资格，入住单位的居民必须是老年人或残疾成年人的家庭成员。”

她还指出了GST/HST新住宅租赁物业退税，该退税退还支付的部分GST。Hayes说：“这方面的规定很复杂，所以最好和会计师合作。”