多伦多买楼花，多伦多楼花转让，多伦多楼花交易的13...

s2consulting · 发表于 2020-8-23 19:05

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阅读原文：https://condotrend.com/多伦多楼花转让/

多伦多楼花转让是指尚未竣工就开始预售的大楼。一般来说，Condo 多伦多楼花转让的投资时间较长，大部分为3年到5年。随着这其间多伦多楼花转让的上升和其他因素，很多人购买、销售多伦多楼花转让，通称多伦多楼花转让转让(Assignment )。

在英语中，转让者称为Assignor，是指将自各儿名义的多伦多楼花转让转让给他人的人，多伦多楼花转让受让人在英语中称为Assignee。

今天，小编根据会员@realcapital的投稿整理了Condo 多伦多楼花转让转让中发生的价格、税金、现金、程序问题。

1 Condo 多伦多楼花转让的交换室时刻

一般多伦多楼花转让的生命周期如下所示

a前期宣传

b合同

c 10变得冷静了，变得灵活了

d Interim Occupancy :此时还没有租房，采购师相当于租房，在这过程中采购师必须支付管理费、地税和利息(租房当然是要支付利息)。这部分的时间可以长也可以短，但是按照我的经验一般是3~6个月。

e Final Closing: Condo注册成功，开发者和采购师所有权过多，处理贷款

下图说明了Interim Occupancy和Final Closing的具体内容

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2.什么时候能转

在很多情况下，开发者的要求是不同的。一些开发者如果完成前期的10%的Deposit就可以倒买倒卖，而有些开发者在85%或90%的用户针织面料销售前不能倒买倒卖，这一信息一般在签名到多伦多楼花转让合同时就可以得知。

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3怎样转

大部分多伦多楼花转让是非公开的，一些开发者在销售了所有的用户针织面料后，在一部分多伦多楼花转让上行政许可MLS。开发者这样做的理由其实很简单，一个是本来应该倒买倒卖的多伦多楼花转让和现在开发者手中的尾盘之间不想建立竞争关系，另外多伦多楼花转让的实际售价暴露出来，不想影响开发者的尾盘销售。因此，大多数的多伦多楼花转让一般是顾客委托中介者的多伦多楼花转让的盘，卖方的中介者有关联信息与大量的中介者进行信息交换(本公司的中介者、中介者的微信群、平时的买方的顾客网络)。

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4多伦多楼花转让的本质-合同和押金的交换

多伦多楼花转让转让的本质不是购买大楼，而是原合同和已支付押金的转让。转让后，Assignee (转让方)承担转让时刻以后的义务，接受Assignor (转让方)支付的Deposit。所以，在价格上，Assignee现金需要以下准备

A 多伦多楼花转让转让时应支付的现金：对方支付了Deposit (一般是大楼价格的15%-20%，非PR是30%-35% )差额(现在出售的价格-原始价格)。

b之后支付的钱：可能需要之后支付的Deposit，也可能5%-10%。具体看时间和合同的要求) Occupancy Fee (地税利息其实是住宅的正常支出额)土地转让税(原始价格计算) Closing Cost (各种杂税费：一般是有限的3000-20000，具体看合同)。

5 原始楼花中的HST和相关退税问题

其实买新房也是买商品，那正常情况下就会涉及到HST，然后政府在新房部分还有一部分的退税。简单来讲，消费者去售楼处买楼花，一般都有价格表或者是某个单元的特定报价。

这个报价=原始开发商价格+13%的HST(消费税)-HST Rebate(新房退税)

新房退税的说明，CRA的网站有最明确的解释：https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/tax/businesses/topics/gst-hst-businesses/gst-hst-home-construction/gst-hst-new-housing-rebate.html

假设原始开发商的价格是32万，那么$320,000*0.13(这部分GST的税率是5%，省税的税率是8%，加起来是13%)=$41,600。对应的税分别是GST=$16,000(5%)和省税=$25,600(8%)。

下面介绍HST Rebate的计算方式(具体计算例子可以参考这个网站：https://blog.theredpin.com/blog/who-pays-hst-on-new-homes-hst-rebate-on-new-condo-purchase-ontario-buying-a-pre-construction-condo/)

GST部分的退税计算和限额：

The first is the federal GST New Housing Rebate, which is a rebate of 36% of the federal GST paid to a maximum of $6,300. This rebate however can get clawed back. Housing units purchased for $350,000 receive the maximum rebate of $6,300. Housing units purchased for less than this get 36% of the GST paid on the purchase price. Housing units purchased for greater than $350,000 but less than $450,000 are reduced on a pro-rata basis. Housing units purchased for greater than $450,000 are not eligible for the GST New Housing Rebate(45万以上的房子没有GST退税).

省税部分的退税计算和限额：

The other is the provincial HST New Housing Rebate. This rebate is available to homes purchased in B.C., Nova Scotia and Ontario. For our purposes we will deal with the Ontario HST New Housing Rebate. For new home purchases the HST New Housing Rebate is 6% of the purchase price to a maximum of $24,000. For owner-built and substantially renovated homes the rebate is based on the HST paid, calculated as 75% of the provincial portion of the HST paid on purchases to construct or renovate the home to a maximum of $24,000, if HST was paid on the purchase of the land, or $16,080, if no HST paid on the purchase of the land. There is no clawback on the HST New Housing Rebate, it is just capped at the maximum of $24,000 or $16,080 depending on your situation.

按照上面的退税计算，一般是退GST的36%(Federal GST New Housing Rebate)和省税部分的75%(

Provincial HST New Housing Rebate)，所以HST Rebate=16000*0.36+25600*0.75=$24,960。

按上面的介绍方式，32万的原始价格+4.16万的HST-2.5万的退税=33.66万，这个33.66万一般就是价格表上的最后结果，也就是包含退税的价格。

在安省，45万以上新房退税封顶额度(HST Rebate)是2.4万，所以无论你是买原始价格45万的Condo还是200万的House新房，退给你的HST是24000封顶的。

但是HST新房退税是有条件的，满足下面任意一条(政府的目的是为了防止炒房，这也是为什么新房落成后一般一年后上市的单元才变多)：

A 自住房，然后交房后1年之内不出售：这也是为什么，新房交房后一般一年后卖盘才增多，1年之内卖都要把2.4万的退税以现金形式退回。

B 投资房，先上交HST Rebate，然后凭借完整的1年租约在申请退回，这个先交后退的过程一般最快30天就可以解决：这是买楼花来投资需要动用的一部分现金，虽然可以退，但前期也需要准备。这也是很多人买楼花用来投资，在房子过户前想转掉的动机之一。